Prospection immobilière et IA : trouver des vendeurs sans démarchage téléphonique

L'IA trie le marché, c'est vous qui trouvez le vendeur

Ni l'IA ni les règles ne devinent qui va vendre : elles réduisent la liste des biens à regarder et disent pourquoi chacun y figure. Le marché est public mais dispersé : annonces de plusieurs portails, diagnostics publiés par l'ADEME (l'agence publique de la transition écologique), ventes notariées, plan cadastral. L'outil rassemble ces sources, les trie et vous prévient au bon moment.

Dans Cityscoring, l'IA regroupe les annonces d'un même bien et classe les parcelles candidates derrière une annonce. D'autres étapes reposent sur un calcul ou sur des règles écrites, comme l'ordre de passage d'une tournée ou le plan du jour : vous pouvez toujours lire pourquoi une action vous est proposée.

La pige regroupée par bien : voir le vrai marché de votre secteur

Une pige utile compte des biens, pas des annonces. Un bien confié à quatre agences sur trois portails tient sur une seule ligne, avec ses quatre mandats en dessous : vous voyez combien d'agences sont dessus, depuis quand, et à quel prix chacune l'affiche.

Cityscoring rapproche automatiquement les annonces d'un même bien, même publiées par des agences différentes avec des textes, des photos et des prix différents. Le rapprochement compare le texte, les caractéristiques et le lieu. Il peut se tromper : vous regroupez vous-même deux annonces du même bien, ou vous détachez une annonce rattachée à tort. Filtres et surveillance désignent ensuite les biens à examiner :

• Particuliers qui vendent seuls : les biens proposés sans agence.
• Mandat dormant : plus de trois mois sans le moindre mouvement.
• Exclusivité qui arrive à échéance.
• Surveillance d'un bien : une alerte quand le prix baisse, quand un confrère entre ou quand une agence se retire.
• Historique complet : un bien remis en ligne pour paraître neuf ne trompe pas les filtres.

Les nouveaux diagnostics énergétiques (DPE) : un signal à qualifier

Un nouveau diagnostic de performance énergétique dit qu'un logement vient d'être diagnostiqué, pas que son propriétaire vend. Le diagnostic se fait aussi pour une location ou après des travaux, et sa publication peut suivre celle de l'annonce. Retenez donc : « un propriétaire qui vient de faire diagnostiquer », jamais « un propriétaire qui vend ».

Le signal reste utile, car il montre des biens que la pige seule ne fait pas voir. Cityscoring reprend la base publique de l'ADEME : 17,1 millions de diagnostics référencés au 1er octobre 2026. Vous créez une alerte sur une commune et un rayon jusqu'à 50 km, vous filtrez par classe énergétique, type de bien et surface, puis, depuis chaque diagnostic, un bouton cherche dans la pige les annonces qui pourraient lui correspondre.

Deux limites : un DPE peut paraître plusieurs semaines après le passage du diagnostiqueur, et sa localisation reste parfois approximative quand il n'est pas rattaché à une parcelle.

Derrière une annonce sans adresse : des parcelles candidates à vérifier

Quand une annonce ne donne pas son adresse, l'IA propose des parcelles candidates classées : c'est une piste à vérifier, jamais une adresse confirmée.

Vous collez le lien de l'annonce : l'outil lit la surface, le terrain, le DPE, le nombre de pièces, l'étage et les lots de copropriété, puis croise ces indices avec le cadastre et la base des diagnostics. Un modèle d'apprentissage automatique, entraîné sur des adresses vérifiées, classe les parcelles compatibles et affiche les critères de correspondance. Sans annonce, vous saisissez ce que vous savez : type de bien, commune, surfaces, DPE, étage. Dans la pige, les annonces sans adresse dont les indices suffisent arrivent placées sur la carte à une adresse estimée, avec un niveau de confiance, à vérifier.

Comparez les photos de l'annonce avec la vue satellite et Street View avant de vous déplacer. Une annonce pauvre en indices peut ne donner aucun candidat.

Organiser la journée : tournées et relances guidées par des règles affichées

Repérer ne suffit pas : il faut la bonne action au bon moment, et un plan du jour qui s'explique.

Dans le suivi des vendeurs, le bouton « Mes tâches » bâtit la journée dans le temps que vous lui donnez : les rendez-vous d'abord, puis une seule prochaine action par prospect, chacune avec sa raison. Les règles sont affichées : relance arrivée à échéance, rapport d'estimation consulté sans suite, estimation faite depuis trois jours sans mandat, nouveau vendeur jamais contacté. Ce classement ne prédit pas une vente ; il applique des règles que vous pouvez lire. Avec le connecteur pour ChatGPT ou Claude, en bêta, votre assistant peut vous présenter ce programme.

Pour le terrain, vous ajoutez à une tournée des biens repérés dans la pige, les diagnostics, le cadastre ou le suivi des vendeurs. L'outil calcule l'ordre de passage qui réduit le trajet et l'ouvre dans Google Maps (20 étapes intermédiaires par export). Le plan du jour propose lui-même une tournée dès que quatre prospects jamais contactés, sans téléphone ni e-mail, se trouvent dans un rayon de 2,5 km. Le résultat de chaque porte, noté sur votre téléphone, rejoint votre suivi.

Depuis le 11 août 2026 : plus de démarchage téléphonique sans accord

Démarcher un particulier par téléphone exige désormais son accord préalable. La donnée ne sert donc plus à composer des numéros : elle sert à savoir avant d'agir et à choisir le bon canal.

La loi n° 2025-594 du 30 juin 2025 a modifié l'article L. 223-1 du Code de la consommation : depuis le 11 août 2026, un professionnel ne peut plus démarcher par téléphone un consommateur sans son accord préalable, sauf appel en rapport avec un contrat en cours. La loi exige un accord libre, spécifique, éclairé, univoque et révocable, et c'est au professionnel de le prouver. Un numéro publié dans une annonce s'adresse aux acheteurs : il ne vaut pas accord pour recevoir une proposition de mandat.

• Préparez avant d'approcher : situation du bien, mandats en place, baisses de prix, ventes notariées alentour.
• Choisissez un canal adapté : le courrier, le porte-à-porte ou le dépôt en boîte aux lettres échappent à cette règle téléphonique, mais gardent les leurs : un courrier dit qui vous êtes et comment refuser les suivants, un autocollant « Stop Pub » se respecte.
• L'e-mail et le SMS de prospection vers un particulier exigent eux aussi son accord préalable, sauf pour proposer à un client un service analogue à celui qu'il a déjà eu (article L. 34-5 du Code des postes et des communications électroniques).
• Quand le propriétaire, après votre courrier, vous demande lui-même de l'appeler, l'appel répond à sa demande : gardez-en une trace écrite.
• Ce guide n'est pas un avis juridique : faites valider vos pratiques par votre conseil ou votre réseau.